共有产权养老模式试水
尽管共有产权养老项目对比传统养老机构资本流动性更强，但后续的长期服务仍然对成本控制和运营方式提出了挑战
“这房子是自己的，服务是专业的，住着踏实!”作为恭和家园的第一批住户，入住了一个多月的王金钟老人如此谈及自己对共有产权养老模式的感受。
位于北京市朝阳区双桥西巷的恭和家园，是北京市刚刚投入运营的首个共有产权养老试点项目。该项目由乐成老年事业投资有限公司投资建设，这是全国首家由养老企业与购房者分别拥有不同份额产权的住房项目。
2017年末，北京市民政局、国土规划委和住建委联合召开新闻发布会，正式对外发布国内首个共有产权养老试点项目——恭和家园。
恭和家园共有产权养老模式以“居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住”为主要内容，通过家庭与养老机构的零距离接触，促进“居家与机构服务相结合”。其中，养老居室由养老服务企业与符合条件的购买者分别按5%、95%的份额共同持有，由企业对配套医疗、护理、餐饮等公共服务设施持有经营。
在北京市民政局副局长李红兵看来，共有产权项目能释放社会资本的流动性，可以使投资方快速收回重资产投入，“轻装”开展养老服务。这一模式预期将激活养老服务市场，吸引更多社会资本进入养老服务业。
截至1月21日，恭和家园已认购签约养老居室143套。“未来，如果恭和家园能成功实现‘医养结合、共有产权’的目标，获得政府和社会认可，试点有望向全市推广。”恭和家园运营方乐成集团副总裁高峻松向《中国新闻周刊》表示。
是养老，还是卖房?
随着近年来中国人口老龄化特征日益突出，老龄事业发展也日趋紧迫。国家统计局数据显示，2017年，全国人口中60周岁及以上人口超2.4亿，占总人口的17.3%，其中约4000万人是失能、失智老人，养老服务业发展迫在眉睫。
在人口老龄化加速的大背景下，养老服务业却出现“一床难求”和空置率畸高的供需矛盾。2017年，民政部公布的数据显示，中国每千名老年人拥有养老床位27.2张，养老需求远未满足。
值得注意的是，中国老龄科学研究中心发布的《中国养老机构发展研究报告》显示，中国养老机构空置率平均高达48%。其中，北京的床位空置率为40%~50%;即使在老龄化程度最高的上海市，养老机构的总体入住率也不足70%。
业内普遍认为，当前中国养老服务业发展同时面临总量供给不足和供需结构失衡的问题。
“养老服务，家庭担不起、政府包不起、企业赔不起。”谈及当下养老服务业局面，北京市民政局副局长李红兵认为，“这就需要家庭、企业、社会和政府等主体共同参与，形成合力。”
在社会投资角度，养老服务业的资本流动性不佳问题也是社会资本再三观望的重要原因。李红兵直言，在养老服务领域中，投资方在土地购买、设施建设等方面投入大量资本，后续管理服务压力较大，这也会直接影响到服务质量。
“社会资本投资养老服务设施时，面临资本流动性不佳的难题，投资回报周期长达几十年，这就决定了养老服务业对企业的资金门槛要求较高，普通养老模式发展困难。”乐成集团副总裁高峻松向《中国新闻周刊》坦言。
为探索养老服务业新途径， 2013年北京市政府开始推行的医养结合模式试点，将共有产权养老房作为一项创新尝试，由医养结合试点单位之一的乐成集团在其自有的一处养老服务设施用地上落实建设。2016年2月，北京市民政局、住建委联合印发《共有产权养老服务设施试点方案》，指导项目试点工作方向。
“共有产权项目在销售阶段就可以回笼大量资金，资本流动性大大提高，对企业的资金压力远小于传统的企业自营养老机构，也有利于企业保质保量地提供后续服务。”高峻松说。
按照北京市发布的《共有产权养老服务设施试点方案》规定，在恭和家园的产权分配中，企业持有5%产权，住户持有95%产权。对于持有的共有产权份额，住户产权可以出租、转让、抵押、继承，企业产权则不能变动。“企业持有的5%产权代表着企业对房屋终身负责，要一直提供养老服务，确保房屋的养老服务性质。”高峻松解释说。
恭和家园建成验收后，由于作为医卫慈善用地却获房地产预售证，且试点方案尚未公开，曾在销售初期被质疑是打着养老的旗号卖房。
“这是一个全新的产业模式，在销售初期也没有正式发布的文件证明，所以会出现质疑的声音。”恭和家园院长庞蕾在接受《中国新闻周刊》采访时回应称。
为确保房屋的养老服务性质，防止投机炒作风险，试点方案不仅规定了购买人的资格审核，对入住人的资格也有严格限制：每个养老居室内必须有一位60岁及以上老年人居住，并在民政部门登记备案，且不论今后房屋是转让或出租，都必须保证入住的是60岁以上的老人。
此外，北京市规划国土委在新闻发布会上表示，针对共有产权养老项目，今后的监管主要有“三个严禁”，即严禁以养老机构的名义从事房地产开发，严禁利用养老机构的房屋场地设施开展与养老服务无关的活动，严禁改变机构的养老服务性质。
供需对接
“住养老院不自由，住自家里又没服务。”王金钟这几年一直在寻觅什么样的模式最合适，“既有家的感觉，又能享受专业服务”。
在接触恭和家园前几年，王金钟也曾为父母挑选合适养老院多次奔波，而父母在入住一年后执意回家，这也让他对养老院的模式产生抗拒心理。
“坦诚说，养老院的服务非常周到。每天把饭菜送到面前，有的还一勺一勺地喂饭。但养老院的环境毕竟会比家里沉闷，周遭都是老年人，缺乏生气。况且一个屋里几张床位，大家都住在一起也毫无隐私可言。”王金钟说。
“老人也有个性化需求，很多人不适应养老院统一管理的模式。”另一位住户高东生老人向《中国新闻周刊》补充说，“比如有人养狗，有人想自己做饭，有人想邀请客人。这些很居家的事情在养老院就没办法做到。”
业内人士认为，如今许多养老机构空置率畸高，与其“千院一面”的模式化管理无法满足个性化养老需求也不无关系。
为解决个性化服务问题，乐成公司组建了评估团队，对意向客户开展生活自理能力、居家环境、精神卫生及社会关系等评估，了解客户身份真实性、购房目的、服务需求等。评估结束后，出具评估报告，定制服务清单，建立客户信息档案，且档案交民政部门审核备案。
考虑到机构养老的局限性，恭和家园首创性地将居家养老、社区养老和机构养老融合在一起，三者优势互补。
据庞蕾介绍，恭和家园由养老居室、公共活动空间和医疗护理中心三部分组成，建有养老居室365套，养护中心39间68张床位，全部落实了无障碍标准的适老建设，并为住户提供24小时专业养老服务，真正实现老人“住在自己家里，享受专业服务”的愿望。
“恭和家园可以看作是养老机构的升级产品。”在高峻松看来，升级表现在：一是保留了所有养老建筑设计规范要求，如单走廊、坐浴、卫生间双门等。二是户型设计为一居室而非单间，更有居家感，建设为集中式居家养老社区而非养老院。三是与时俱进的信息化、智能化，如一键呼叫系统，智能家具设施等。
高东生对此颇为满意：“我来这儿不久，遇到电视台来做了个演习，从你在屋里按呼叫器开始计时，到工作人员到你屋里，一共5分20多秒。一按呼叫接到前台，你说身体不舒服，立马有大夫拿着仪器和药品上屋里来，非常快速专业，一般小病都能立刻得到诊治。”
在个性化服务之外，恭和家园的公共区域建设也是一大亮点。作为低密度住房项目，恭和家园的建筑规模达3.68万平方米，项目内用于养老照料、医疗保健、餐饮活动等方面的公共空间占总面积的40%，由企业持有。餐饮、娱乐、医护等公共服务区域，通过相互贯通的长廊与每一个居室相连。“恭和家园项目是严格按照养老建筑规范来执行的，这就意味着它有大量的公共空间，出房率低。”高峻松说，“老人住在这里，公共空间是可以享受的，如果是年轻人住，这些公共空间对其就失去了意义。这也保证了恭和家园的养老服务属性。”
除了专业服务，房屋产权也是投资选择的重要原因。“恭和家园的产权持有者都将拥有50年的不动产登记证 ，赋予了购买者对养老居室的资产权属。”李红兵表示，“在世有资产，离世有遗产”将不再是梦想。
“从现实上看，目前北京普通养老院每月费用七八千，也只是租用。”王金钟老人直言，“恭和家园的房子是自己的，每月三千服务费也不高，最终这是一份资产，对老人对子女都是有好处的。”
对于恭和家园的用户定位，高峻松坦言，其客户群体主要为中等收入群体。“这一批人在政府养老政策体系中属于‘上不着天，下不着地’的一批人。他们既有实际养老需求和经济压力，又不是救济养老的政策对象。”资料显示，北京市八成以上老人拥有自有住房，7.7%拥有两套及以上，但多数人只有几千元退休金，这就导致个人生活质量与资产保有量并不相匹配。
“企业希望获得更好收益，老人希望获得更高生活质量。当老人购买了共有产权项目，实际上也实现了供需对接。”高峻松说。
谨慎乐观
作为一种新生事物，共有产权养老房运营不久，仍处于探索尝试中，问题尚未暴露，其成功与否还需要时间的检验。“共有产权项目处于试点阶段，目前还没有确定下批试点计划。”北京市民政局工作人员透露。
“对待共有产权项目应持谨慎乐观的态度。”高峻松认为，总体而言，这一模式具有诸多优势。一是将居家社区和机构养老有机融合。通过镶嵌在养老服务设施中的居室出售，让老年人在自己家中享受专业化机构医养服务。二是缓解了投资方重资产投入的压力，示范带动养老服务领域供给侧结构性改革。有利于投资方快速回笼资金，“轻装”开展养老服务，注重后续服务质量。三是通过房产更换，实现供需对接。通过出售原住房在共有产权养老设施购置养老居室房产，老人既拥有房屋资产，又通过销售差价换取了优质养老服务。
但共有产权养老项目仍在摸索阶段，在优势突出的同时也会出现特有问题。高峻松表示，尽管共有产权项目相较传统养老机构资本流动更强，但后续的长期服务仍然对成本控制和运营方式提出了挑战。目前，恭和家园每户每月需缴纳3000元服务费，自助餐厅每人每天55元，人均支出在5000元内。同等价位的养老服务机构则在业内属较低层次，配套设施和人员也不及恭和家园现有条件。
“按照现有标准，恭和家园在3年内服务费收入无法涵盖成本支出。”庞蕾坦言，“计划中住户和服务人员比例达5:1，人员成本占总支出的三分之二，且居室没有政策补贴，短期内无法达到收支平衡。”高峻松表示，服务费根据前期的大致运营成本测算，可能未来还会有调整。“服务费定价的关键在于是否能使企业持续提供同等质量服务，不可持续的价格会危及模式的发展，最终伤及企业和老人双方利益。”
此外，为鼓励老人卖掉旧房入住新房，高峻松透露，乐成集团在近期向政府递交的试点报告中提出交易环节减免税收，支持公积金、支持落户等建议，以鼓励老人购买项目。
“现在项目还处于摸索过程中，还没到推广时机，目前也没还有明确计划。我们希望这一模式获得认可，今后能在政府指导下进一步扩大试点。”高峻松说。
当前，全国养老服务业正处于发展关键期，一二线城市中高端养老需求激增，亟待切合需求的养老项目落地。
“如果从企业到住户都本着善意原则来合作，这一定是个双赢的好模式。”高峻松说。
《中国新闻周刊》2018年第5期
