管理规约不能违反法律强制性规定
男子高空抛物被物业公司断电30天引热议专家分析
●管理条例是通过业主大会对物业管理区域内的所有业主具有约束力的自治规则，涉及物业管理、使用、维护和所有关系等共同利益的事项。约束力不仅延伸到所有所有者。还应扩大到物业区域内的物业用户、业主继承人和管理人员
●管理条例用于填补法律空白，而不是取代法律，也不与现有法律相冲突
●电力法规定供电变更和关闭只能由供电单位进行，必须遵守程序。管理条例规定的停电处罚实际上违反了法律的强制性规定。此外，根据《物业管理条例》第2条，业主的房屋用电不属于物业公司的管理范围，物业公司无权停止业主的房屋用电
□本报记者汪洋
近日，在河南焦作市的一个居民区，发生了一个醉酒男子向高空扔酒瓶的惊心动魄的场景。虽然这一行为没有造成人员伤亡，但物业公司仍然根据地区管理条例对该男子实施了30天断电。当
事件曝光时，有很多噪音。一些网民赞扬了物业公司的做法，而另一些人质疑管理条例中对业主停电的处罚条款是否符合法律。
近年来，从高空投掷物体伤人的新闻屡见不鲜。据最高人民法院研究室副主任吴赵翔统计，2016年至2018年，全国法院审结1200多起高空投掷物品民事案件，其中近三起案件因高空投掷物品造成人身伤害。受理的刑事案件数量达到31起，其中50%以上导致受害者死亡。
记者《法制日报》采访的一位专家说，从楼上扔东西属于扔东西。未成年人碰撞人身、物后，应当依照《侵权责任法》承担民事赔偿责任。情节严重者可能涉嫌故意杀人、过失致人死亡、故意伤害、过失致人重伤、故意破坏财产、以危险手段危害公共安全等犯罪。在司法实践中，高空投掷物的处理除了刑法和民法的有关规定外，还依据各社区制定的管理条例。管理协议(management agreement)是社区业主通过协商达成的实现自我管理和自我服务的协议，对所有业主都有约束力。然而，管理条例被用来填补法律空白，而不是取代法律，并且不能与现有法律相冲突。
男子饮酒高空扔瓶
物业公司执行断电
9月29日，河南焦作的一名男子晚上喝酒，从13楼掉了一个酒瓶。根据管理规定，物业公司将处以30天停电罚款。
《法制日报》记者在采访中发现，许多人认为停电罚款的管理规定是由物业公司制定的，因此讨论物业公司的行为是否合法。
根据北京律师肖东平的介绍，《中华人民共和国物权法》第76条规定“建筑物及其附属设施管理规定的制定和修改”由业主共同决定。《物业管理条例》第11条还规定，管理条例的制定和修订应由业主共同决定。「实际上，第一次业主大会筹备小组草拟了管理协议，并提交业主大会表决。经占建筑物总面积一半以上、业主总人数一半以上的业主同意，管理协议将生效，对所有业主具有约束力，并由物业公司实施。”萧东平说道。
在北京某小区制定的管理规定中，规定所有业主不得改变房屋的结构、外观和用途，不得占用共用部位和设施，不得用共用部位建造建筑物和构筑物等。但是，未经城市规划行政主管部门批准，未向住宅物业公司申报登记的，
他说:「这项管理规例已由各方协商，并获大多数业主通过。在管理条例的公布期间，没有人提出任何反对意见。”至于法院的裁决，住宅区业主叶先生表示全力支持。叶先生告诉记者《法制日报》，管理条例颁布后，居住区的环境得到了显著改善，业主对安全方面也感到满意。
断电处罚引发争议
违反法律规定无效
河南焦作男人扔酒瓶停电后，小区物业经理在接受媒体采访时说，停电是根据《管理规约》的有关规定进行的，该《管理规约》得到了小区90%以上业主的批准。
这件事在网上引起了热烈的讨论。大多数网民称赞这家房地产公司“做得很好”，并认为从高空扔东西是对大多数人财产和生活的玩笑。有必要允许这种不道德和非法的行为受到法律的惩罚。但是也有一些人持有不同的观点，特别是法律人士。
安徽财经大学法学院副教授张云书认为水、电、气和互联网是正常生产和生活的必需品。为了保证人们能够正常享受这些服务，相关法律法规严格禁止随意供水和停电。根据《电力供应与使用条例》，即使用户未能支付电费，供电企业也不得擅自断电。逾期30天后仍未缴纳电费的，供电企业可以按照国家规定的程序切断供电。
”也就是说，停电只能以合同或行政行为为依据，管理条例不能规定这样的行政处罚条款。由于物业公司不是与用户签订协议的供电企业，所以只能由供电企业委托管理相关业务。物业公司和业主是完全平等的民事法律关系。业主支付物业管理费，物业公司按照规定或合同约定管理物业并提供服务。物业公司既不是供电企业，也不是执法机构，无权切断业主的水电供应。”张云书说道。
北京市人大常委会立法顾问胡公群也表示，物业公司只执行管理条例，所以首先要讨论的是管理条例是否合法。在《物权法》中，物业公司根据业主大会、业主委员会的决定和管理条例管理住宅区。物业公司提到的30天停电不是物业公司自己的意见，而是由业主大会投票表决的管理条例决定的，“但中国电力法规定，供电变更和停电只能由供电单位进行，需要遵守程序。《管理条例》规定的停电处罚实际上违反了法律的强制性规定，本条无效。此外，根据《物业管理条例》第2条，业主房屋的用电不属于物业公司的管理范围，物业公司无权停止业主房屋的用电”。
管理规约具约束力
业主共同约定遵守
现行法律规定对管理条例没有明确的定义。根据流行的解释，管理条例也称为业主公约和业主条例，它们是通过业主大会就共同的财产利益问题，如建筑物管理、使用、维护和所有关系，对财产管理领域的所有业主具有约束力的自治规则。
雷先生是武汉一个小区的业主。他今年刚刚从前任主人那里买了一栋二手房。雷先生在买下封闭阳台后，发现有人在装修时，被物业公司拦住了。物业公司声称封闭阳台必须由物业公司委托的公司安装。雷先生询问并了解到，物业公司委托的公司收取的费用远远高于他发现自己所在的装修公司收取的安装费。
雷先生拒绝接受，物业公司拿出了t
“但是，管理条例应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害公共利益，否则无效。根据管理规定，物业公司强迫雷先生找一家受物业公司委托安装封闭阳台的公司，涉嫌强迫交易和不正当竞争。根据《物权法》第七十八条第二款，业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，被侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”郭泽强说道。
此前，浙江宁波的一个小区也贴出了停车管理通知:如果小区内随意停放车辆，物业公司将采取锁车、报警、拖走等措施，并可能处以罚款。
本通知规定，对于他人地下物业停车位、住宅区出入口主通道和消防通道的非法停车，物业可以锁车并酌情报警。在此期间造成的所有车辆损坏应由车主负责。
"房地产公司成为执法机构？"一些业主对此提出质疑。
有关部门对此的回应是:对社区占道车辆的处罚是由行业委员会决定的措施。如果行业委员会通过正当程序作出决定，这与业主大会的性质相似，业主应遵守。
武汉律师陈勇表示，管理协议的性质是平等主体签署的协议。因为它是业主团体的最高自治标准和基本自治规则，其地位和功能相当于业主团体的“宪法”，管理协议应该作为业主委员会章程、各种具体管理制度和物业服务合同等项目的指南，“但管理协议也有界限，不能突破法律的强制性规定。目前，只有交警和城管有资格判断车辆是否违章停放以及如何处罚。即使得到行业委员会的授权，物业公司也无权锁车，否则是非法的。”
《法制日报》记者从采访中了解到，管理规定属于业主自治标准，应关注业主的权利和义务，因此内容应由业主通过自由协商确定。然而，并非全国每个社区都设立了业主会议和选举委员会。一些城市拥有业主组织的社区不到总数的10%。此外，由于社区管理的复杂问题，许多社区长期没有得到推动，很难形成有效的社会共识。因此，政府在《物业管理条例》的基础上，在广泛征求社会意见的基础上制定的一些地方性管理条例，以指导性的方式列出了其内容，或者政府有关部门提供了管理条例的示范文本供业主参考。
2017年，南京市住房保障和房产局根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定制定了《法制日报》。该法规要求禁止在物业管理区域饲养家禽、牲畜、鸽子和大狗。对于被允许饲养的动物，还必须遵守相关协议，如不允许动物乘坐载人电梯、遛狗等。晚上什么时候以后，动物不允许连续唱歌。所有这些都要求业主达成共同协议。
一些业主对此表示赞同，认为南京市住房保障和房产局以社区管理条例的形式，将涉及业主生活各个方面的小事变成业主生活的共识，从而在法律和道德之间找到社区管理的最大共同点。“在不与国家有关法律法规相抵触的情况下，《社区管理条例》明确完善了业主委员会的职责，进一步规范了物业管理行为。管理条例一旦成为社区管理的社会共识，就会成为社区业主自觉遵守的行为准则。无论是物业公司和行业委员会依法履行职责，还是居民反映对生活的强烈影响
