“大降价”水分大
“马甸桥西南，惊现单价11.2万元低价房，明显低于市场价。70多平方米两居，南北通透，业主滴血让利急售。”
乍看中介的推荐，孙女士很动心，马上和中介约好下班去看房。“位置还是挺好的，离三环很近，但也有点儿吵。”孙女士从北太平庄东站下车，10分钟就走到了这个小区。进了小区，孙女士第一印象是房子的房龄有点儿老，且小区没有固定停车位，这一点让有车的孙女士略感不满。
随经纪人上了楼，孙女士才发现，这栋楼是北京最早设计的那种带电梯的板楼，整栋楼只有一部电梯，而且每两层才有一个电梯门。“也就是说，我看的这套房在7层，需要坐电梯先到8楼，然后再往下走一层楼梯才能到。另外，8层北侧一条长长的楼道，公摊面积也很大。”这让孙女士还没看到房子，心里就打了折扣。进了房子，户型也比较老旧，窗户还是那种铸铁的，阳台的墙皮也有些脱落。
在看房的过程中，中介一个劲儿地劝说，这套房子便宜，现在不买以后就买不到了。对于中介的说法，孙女士并不认同。“我这几年一直关注这一带的房子，市场什么行情，心里还是有数的。所谓的这套房子单价比市场价便宜，也是因为有公摊大、电梯不方便等一些‘硬伤’，并没有中介鼓吹的那么划算。”
孙女士认为，现在很多房子动辄就降“百万”，貌似降价幅度很大，其中很大一部分有业主报价虚高的成分。“这有点像商场打折，本来100元的东西，标价120元，再打八折，其实没降多少。”
房价不降客户不买
“目前成交的，几乎都是低于市场价的。因为不降价，客户根本不买。”朝阳公园附近一家中介门店的经纪人郑昊介绍说。
至于降了多少?郑昊认为，从今年“317”新政出台以来到现在，平均降幅10%是有的。“房价从5月份开始慢慢松动，特别是一些换房的客户，买了新房，着急用钱，有的已经降到了去年12月份左右的水平。”
郑昊举例说，前不久，东四环一个高档社区，出了一套180平方米的四居室，报价1250万元，业主号称降了500万元，确实有些夸张的成分，但不到7万元的单价比平均8万元左右的报价低了不少，这套房很快成交了。“最近房贷收紧、利率提高，大家对房价的预期还是下行趋势的，所以业主要真想卖，也只能把价格压低。”
5类房源率先降价
尽管网上和中介的口中，房价降声一片，但很多人发现“我关注的房子并没降”。到底哪些房源降了呢?根据链家地产的监测，目前市场上降价房源占比攀升至 89.3%， 是自2012年以来的最高水平。根据他们对调价房源的分析，发现有5类房源的价格已经率先松动。
首先是郊区一些交通和就业等优势资源缺乏的区域，比如门头沟、昌平、顺义等部分区域的降价房源就较多，这和历史上在抑制性调控政策下，外围区域“领跌性”凸显的特征也较为符合。
第二类是前期价格上涨过快的学区房，比如西城、东城两区是中小学教育资源密集区，加之属于中心城区，是北京房价的高地。在限购限贷政策加码，尤其是学区房调控政策后，部分房源降价幅度相对较大。
第三类是非地铁房，调控后两月内，与地铁房相比，非地铁房平均降价幅度明显更大。
第四类是房龄较老、品质较低的房源。改善性的换房需求是2016年以来的主流需求，品质溢价开始凸显，调控下楼龄老的物业更多地需要降价才能实现成交。
第五类是有抵押的房源降价占比也比较大。
