原标题：楼市调控之下：政策高压态势持续 房企竞速布局|小房丨顾云昌丨中国
5月，全国楼市进入燥热期，房地产政策高压态势仍在持续。住建部10天两度重申房地产调控，强调资金管控和整顿市场双管齐下。
近期被约谈的12个重点城市中，已有9个城市出台了各种类型的加码调控。据中原地产研究中心统计数据显示，今年上半年全国累计发布的房地产调控已经超过130次。
由于高压政策加大资金压力，房企拿地速度有所放缓，而融资拿地两手抓的现象加剧。根据Wind金融数据，全国房企在今年前4个月的海外融资金额已达233.2亿美元，比去年同期大幅上涨107%。与此同时，截至5月末的招拍挂市场的权益拿地金额统计中，拿地超过百亿的房企已多达22家。
严厉调控的大棒下，龙头房企正在加速布局市场并争夺行业前位，日益紧张的资金链亦为新一轮行业洗牌设下考验。
融资难，回资慢
销售回笼和市场融资一直是房地产企业的主要资金来源。当前，这两大渠道都被调控收缩直接拉紧了不少房企的资金链。
自2018年初起，针对房地产业的监管重拳频出。原银监会在今年1月发布《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》等系列文件，明确提到要整治违反房地产行业政策的相关行为，包括直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资等。违反宏观调控政策、影子银行和交叉金融产品风险等被列为整治重点。
这一轮融资环境紧缩，重点管控再融资发债和银行贷款，而这恰恰是房企融资的最主要融资渠道。同时，“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目违规提供融资、一切直接或变相为房企支付土地购置费用提供各类表内外融资等行为被重点整治。
银行开发贷款、信托融资、债权股权融资、各种表内外融资、私募基金等，纷纷被收紧，房地产业的融资局势日趋严峻。
据国家统计局5月发布的数据显示，今年前4个月，房企到位资金增速低至2.1%，保持低位状态，其中，国内贷款增速和个人按揭贷款增速双双出现负增长。至此，一些房企曾惯用的“十个瓶子三个盖”扩张模式被堵死。
“在国内金融去杠杆的大环境下，针对房地产的信贷定向紧缩，一些房企从前借新账还旧账的路子走不通了。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌向《中国新闻周刊》表示。
国内融资环境不利，大型房企迅速把目光转向海外。“转向海外也是有成本方面的考虑。海外的融资成本比国内低得多，国内融资成本在15%~20%，海外成本从前为6%左右，现在可能8%以上。”顾云昌告诉《中国新闻周刊》。
据国家发改委5月披露的信息显示，融创中国、万科企业、华远地产、金科集团、首创置业、泛海控股、力高地产、旭辉集团等房企境外发行债券予以备案登记。但随后，国家发改委、财政部联合印发《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，要求严防外债风险和地方债务风险。很快，外汇局也表示，将强化对重点领域、重点行业借用外债的管理，除有特殊规定外，房地产企业、地方政府融资平台不得借用外债。
这意味着房企和城投平台境外发债也将受限，房企融资的难度进一步加大。
在融资困境下，资产证券化(ABS)被一些房企当作救命稻草，今年以来发行总量已接近800亿元，呈井喷态势。对此，某证券首席房地产分析师陈斌在接受《中国新闻周刊》采访时表示，资产证券化不能直接视为一种融资工具，其经营层面的意义更大。
“企业可以采用资产证券化的手段来盘活资产，以腾挪出更多的注意力来提高生产经营水平。”陈斌告诉《中国新闻周刊》，“现在这些房企热衷资产证券化的核心目标是盘活存量资产，有效降低实体经济的融资成本，但它在融资总量上占比很小。”
在销售回笼方面，房企的回资周期也被拉长。“当前许多热点城市实行限购限价限售限贷的‘四限’政策，个人住房贷款审核趋严，放款时间有所延长。”顾云昌说，“这样一来，开发商销售渠道上的资金回笼速度会有所延迟。”
愈加严峻的环境下，房企的资金链开始绷紧。“从供应到消费都会受影响。尤其对于一、二线城市的房企，拿地成本和经营成本更高，资金紧张的影响和风险都非常大。”中国房地产协会会长胡志刚对《中国新闻周刊》坦言。
资料图：置业顾问向民众推荐商品房户型。 中新社记者 韦亮 摄
高负债真相
在严厉的调控环境下，房企的资金状况也备受关注，房地产行业持续高走的负债率一时间成为市场焦点。据wind数据显示，截至2018年一季度末，A股136家上市房企负债合计已经超过6.58万亿元，房企整体负债率高达79.42%，已经达到2005年以来的最高点。其中，资产负债率超过70%的企业占比近半，超过80%的企业近40家。
根据申万宏源统计，2018年地产产业债务到期量总计为1949亿元，其中三四季度为到期高峰，接下来2019年、2020年到期量更加庞大，每年增量都在1000亿元以上。
“2017年大多数房企的负债率都有所提高，是因为买地金额同比上涨了50%，房地产投资增长了10%。”顾云昌认为，“一方面，上一轮的房地产高潮后地价飞涨，房企大量抢地，支出增大;另一方面，在房地产去杠杆的政策环境下，房企贷款下降，收入减少。这样一来，收支差额拉大，负债率自然高走。”
高负债压力下，部分房企的债务违约风险引起交易机构警觉。在今年恒盛地产被爆违约后，近日天房集团、华夏幸福、鲁商置业等上市公司均因为资金链问题被交易所问询。而房地产龙头企业万科集团则因网传负债超1万亿元，被推上舆论浪尖。
面对被传超高负债的消息，万科内部一位王姓工作人员向《中国新闻周刊》解释称，由于国内房企实行预售制度，对客户的销售都算负债。“衡量房企的财务状况要扣除预收账款，否则销售越好的房企可能负债越高。”
谈及这一点，陈斌向《中国新闻周刊》证实：“将预收账款算进企业负债率的做法是不太恰当的。因为预收账款本质上不属于负债，而属于销售回款。衡量房地产企业负债率，最通用的指标是净负债率，需要从有息负债的角度衡量。”
根据万科一季度财报显示，截至2018年3月末，公司剔除预售房款后的资产负债率为44.9%，居行业低位。申万宏源研报也指出，万科现金流稳健，杠杆率较低，业绩确定性居于行业前列。
胡志刚则认为，这一轮调控目的在于整顿行业秩序，也提高了房地产行业门槛，加快房地产行业优胜劣汰，融资管控对龙头企业的影响不大，中小企业比较危险。
“从有息负债的角度看，目前绝大多数行业龙头公司的财务状况，并没有网传的那么紧张，中小企业面临调控的压力更大。”前述分析师也表示。
申万宏源固定收益研究主管孟祥娟称，大型房企融资途径比较广泛、融资能力强，可以保持信心。但随着下半年偿债高峰期的到来，要特别警惕中小地产商的资金压力。“建议规避2018年到期债务多、杠杆率高、项目主要布局在非环核心城市群的弱三四线城市中小型房地产企业。”孟祥娟说。
“当前并非扩张的好时机，中小房企在去年跟风拿地、赌一把高负债都是下错了棋，如今骑虎难下，杠杆高得令人惊讶，资金链断裂的风险非常大。”胡志刚对《中国新闻周刊》直言，“现在的形势，只会让能活的活好，濒死的死掉。”
资料图：福州一处商品房在建中。 中新社记者 吕明 摄
中小房企的末路
据5月25日发布的《2018中国房地产上市公司测评研究报告》显示，房地产行业进一步洗牌重整，资源持续向龙头靠拢，行业集中度继续提升。
胡志刚对大型房企表示看好：“第一轮市场开发大潮后，房地产行业基本已经沉淀定局。龙头企业在融资、拿地、经营上都具优势，只要稳健经营，未来也会保持行业前列。”
行业集中度提升已成趋势，被筛选留下的大型房企拥有更强实力，市场认可度也进一步提高。“以大型房企为主的行业格局对政府和民众都有利好。”陈斌分析认为，“一方面，政府调控主体减少，调控难度较低，对政府调控利好;另一方面，大企业的流程操作相对规范，整体产品质量较高，出现恶性事件的可能性较低，对老百姓利好。”
“强者恒强已成趋势。”顾云昌说，“房地产早在四五年前就进入了白银时代，竞争加剧、洗牌加快、利润减薄的特点在今后会越来越明显。”
“可以说，产业龙头时代即将到来。”陈斌表示。
与之形成鲜明对比的，是夹缝求生的中小房企。随着融资渠道收紧和销售回笼期拉长，加上今年之后偿债高峰期到来，中小房企的现金流捉襟见肘，资金链断裂风险剧增。
市场集中度进一步提升，中小房企维持资金链的难度越来越大。据兴业证券统计数据显示，大房企发债成本仍保持较低水平，中小房企发债成本明显上升，今年以来发行债券的成本普遍高达7%以上。
谈及未来，胡志刚直言：“中小房企已经走向末路了。”
“现在金融和土地都在向大企业倾斜，中小企业得不到养分，发展会越来越艰难。”胡志刚说，“小企业既没有资金实力也没有品牌效应，住房的品质和品位都难以保障，市场份额会越来越小。”
在这一轮调控冲击下，资金和实力双双吃紧的中小房企被业内普遍看衰。“一是土地门槛提高，中小企业很难获得土地;二是融资约束后缺乏必要的补充渠道，资金紧张;三是缺乏市场认同感，难以获得民众信任。”陈斌认为，“整体的行业格局确实对中小房企很不利，尤其是百名开外的小企业，未来确实可能缺乏生存空间。”
顾云昌也认为，除非个别中小房企能做到小而强，否则必遭淘汰。
对此，胡志刚对中小房企的发展转型道路提出三点建议，即精准调研市场、精心策划、精益求精做好产品。“中小房企想在第二轮开发大潮中站住脚，必须注重工匠精神和企业信誉度，从前那种按照供需惯性思维打一枪就跑的企业绝对得不到市场认可。”胡志刚说，“中小房企需要进行房地产领域的供给侧改革，在生产经营、产品、信念上转型升级，规模化要服从于品质化。”
在资金方面，胡志刚则表示，中小房企更需要慎重举债，需要加快资金回笼，加大自有资金比重，把杠杆控制在合理范围内。在发展模式上，胡志刚认为，中小企业只能以股权形式合作，抱团进行规模化。
租购并举
近几年龙头房企已经开始在长租市场跑马圈地，万科、龙湖、碧桂园、恒大等企业在长租领域的布局力度均不断加大。其中，万科的长租公寓品牌“泊寓”已覆盖全国29城市，开业房间数超3万间;龙湖的长租公寓品牌“冠寓”则已布局全国17个一线及领先二线城市，开业逾1.5万间房量。近期，旭辉集团、招商蛇口、中骏集团、富力地产等规模房企也强势入局。
最近，国家统计局新闻发言人刘爱华表示，稳定房价去库存取得积极成效，房地产领域总体平稳。未来将继续保持政策的连续性、稳定性。将加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，同时加快房地产长效机制建设。
针对当前的房地产政策环境，胡志刚认为，房地产高压政策可能持续到2020年。“中央本意是稳定房价，促进房地产市场常态化，而政策是否加码则取决于市场热度。房地产不能绝对市场化，市场化和政府调节需要结合，政策也要把握力度。”
顾云昌则认为，尽管中央反复强调坚持调控不动摇，但地方已经通过人才引进方案变相松动限购政策。“地方需要协调好人才政策和调控政策的关系，结合考虑人才的吸纳量和城市供应量，盲目引进人口会加剧资源紧张，造成市场波动。”
“政府鼓励房企发展住房租赁业务，这会延长开发商的回资周期，对中小企业而言是难以承受的。住有所居，住有宜居，住有好居。”在胡志刚看来，住宅品质上已经出现了供需矛盾，无论租购，民众都在追求更高质量，住宅产品的革命性改革已经迫在眉睫。
“住宅市场应该梯度化，租购并举也要满足各层次匹配需求。以后的住宅产品趋势是，面积可以小，品质必须好。闷罐子式的房屋品质已经跟不上现代需求了。”胡志刚说。
